深圳929政策后，市场上炸出了一大批刚需和外地投资客，新房哐哐卖，认购量到月底有希望冲到1万套，二手房成交也连续攀升，两周录得量逼近4500套，约等于政策前的两倍。
然而，热闹都是属于商品房市场的。
这一波行情，保障性住房已经说是几乎没有吃到政策的红利。
01
日前，深圳官方公布了最新一批13个安居房项目的选房结果：
932套安居房，764户家庭选购，最终只卖出73套，去化率不到8%，整体销售惨淡。
其中两房户型682套，卖了46套；三房户型250套，卖了27套。
这一批次安居房，都是之前已经配售过但还没有卖完的项目，单价在1.8万-4万出头不等，主要分布在龙岗、龙华和光明这三个区。
除了一些仅剩1套的项目卖完了，大部分去化都不理想。
比如位于光明公明的伟城贤德瑞府，共736套安居房，均价21590元/平，分三次配售，第一次卖了200多套，第二次卖了40多套，第三次只卖了14套，目前还剩下468套。
遥想2022年以前，深圳安居房不管建在哪里，配套怎么样，基本都是抢着买，平均去化率在90%以上。
但最近两年，安居房这个去化率是肉眼可见的下滑。
2023年全年，深圳共供应安居房5704套，一共卖出3960套，去化率69%。
到了2024年，深圳安居房整体销售去化率惨遭滑铁卢，截至9月10日，全市共供应安居房7822套，一共卖出2047套，只有26%的去化率。
早在去年，深圳已经官宣停止建设安居房，目前库存的安居房还有2万套左右，在安居房轮候库中的家庭有18.7万户。
安居房从不愁卖到销售去化严重滞缓，最核心的原因是商品房价格降下来了，这一轮深圳房价平均降幅约35%，加上安居房补差价政策，很多项目的性价比还不如商品房。
像上面提到的公明安居房，均价2万出头，周边的商品房打完折后也是2字头，对比下来已经没啥价格优势。
现在能买保障性住房的，基本都可以上车商品房，而且选择变多了，郊区核心区都有，看菜下
02
深圳楼市调整到现在，政策面越来越宽松，该挤的水分已经挤出来了，这时候买房，只要不犯错，你就跑赢了大多数人。
对于个人来讲，如果想要资产升值，最简单朴素的就是想办法去买“贵”的，而不是去揪着它的单价。
因为，单价高它不一定不好，单价太低它一定不好。
最关键的是，看你的家庭情况，包括负债、收入、支出、现金流以及能够承受月供的压力是多少。
然后，根据自身情况去匹配最适合自己的资产，让整个资产变得更良性，更有前途，更具保值增值潜力。
自住也好，投资也罢，买房最忌讳的就是“三无”产品：无地铁、无学区、无产业。
面对买房抉择时，地铁、学区、产业这三个要素一定不能忽视。如果能三者兼顾，那是再好不过了。但如果不能全部拥有，至少要满足其中一个。
三个都不具备的房子，不仅易跌难涨，还会失去房子的基本功能和价值，那就和砖头没啥区别了。
我发现很多第一次买房的小白，总是会过于看重房子的新旧和大小，这其实是很不理智的，地段资源、配套都匮乏的话，过几年想要置换时，会存在流通性差的问题，降价也不一定好卖。
03
深圳常住人口1700多万人，有很多杂七杂八的房子，包括城中村、小产权、公寓、保障性住房等，可谓是琳琅满目。
但是商品房却只有区区200多万套，而商品房又不可避免的划分为三六九等。
某种程度上来说，深圳不缺房子，只是缺少服务于高净值人群的好房子。
所以你可以看到，深圳楼市那些好房子，总是被一小撮人换来换去。
包括一些豪宅业主，因为板块、小区、楼层、户型等因素，也存在升级改善需求。
从房产升值的角度，成熟配套片区涨幅往往跑不赢新兴发展片区。主要在于，前者处于成熟期，增值预期比较弱；后者处于成长期，未来存在很大的增量价值。
从产业供需的角度，远郊片区产业薄弱且供应多，核心片区产业强悍且供应少。保障房规划也是更多的建在郊区。
便宜本身是一种价格上的优势，但供应多，产业一般，这些片区的房子没有稀缺性，只有相对中上的居住属性。如果手握这样的房子，在当前条件允许的情况下，应该尽快舍弃，劣质换优质，换成更好的筹码。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
